證券時(shí)報記者 張一帆
被冠以“前所未見(jiàn)”“史無(wú)前例”等積極評價(jià)的保交房配套政策，通過(guò)調低首付比例下限、降低貸款利率等措施，大大激發(fā)了購房者的熱情。簽單、擁擠、客滿(mǎn)……剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，證券時(shí)報記者實(shí)探北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、成都、天津、西安等十余城樓市看到，各地樓市迎來(lái)久違的熱鬧。同時(shí)，賣(mài)方火力全開(kāi)，積極把握政策熱度，堅持前期去化策略，全力促進(jìn)成交轉化。
業(yè)內人士普遍認為，新一輪樓市政策趨勢十分明朗，市場(chǎng)化交易是消化存量最主要的方式，在“因城施策” 框架下，各地需求側政策要“應出盡出”。同時(shí)，同樣在5月17日提出的保障性住房再貸款、收回存量土地等去庫存政策盡快落地見(jiàn)效也值得期待。
“降門(mén)檻”推升買(mǎi)方熱情
“我好久沒(méi)見(jiàn)到售樓處有這么多人了！”5月19日上午，在南京市江北新區一家樓盤(pán)售樓處，工作人員吳飛告訴證券時(shí)報記者，該樓盤(pán)已經(jīng)“清靜”大半年了，從18日開(kāi)始，客戶(hù)突然就擠滿(mǎn)了售樓處，雖然公司有所準備，但是此前對政策影響力的預估顯然還是保守了。
“你看我們的微信群，領(lǐng)導一直在喊，又有客戶(hù)被銷(xiāo)售人員冷落了，實(shí)在沒(méi)辦法，接待不過(guò)來(lái)?！痹趨秋w的手機上，記者看到，短短十幾分鐘，公司領(lǐng)導在微信群里發(fā)言多次，一直提醒有客戶(hù)沒(méi)人接待，并要求大家提高工作效率。
讓購房者熱情快速釋放的，是此次樓市新政中由降首付比例、降房貸利率下限、降公積金貸款利率“三箭齊發(fā)”共同構成的“降門(mén)檻”政策。其中，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調整為不低于15%、不低于25%，創(chuàng )造了歷史最低的首付比例。
公積金貸款利率下調是這一系列組合拳中最快落地的一項，包括“北上廣深”在內的一批城市均已宣布執行，確保繳存人第一時(shí)間享受到政策優(yōu)惠。以一筆金額100萬(wàn)元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬(wàn)元。購房人得到的好處是實(shí)實(shí)在在的。
“如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公積金貸款利率也已經(jīng)落實(shí)下調，這比例都是之前沒(méi)有的，現在上車(chē)最合適了?！?月18日，當記者來(lái)到鄭州市一家售樓處時(shí)，銷(xiāo)售人員熱情介紹了最新的優(yōu)惠條件，這是他們前一天晚上剛剛統一擬定的銷(xiāo)售口徑。以該項目現房銷(xiāo)售的最大戶(hù)型為例，總價(jià)約380萬(wàn)元的房款，首付僅需50多萬(wàn)元，剩下200多萬(wàn)元的貸款中，通過(guò)公積金貸款和商業(yè)貸款組合償付，購房者商貸每月償付壓力在萬(wàn)元以下。
在廣州市天河區一處樓盤(pán)的售樓處入口，寫(xiě)著(zhù)“抓住1.5成首付的窗口期，越中心越值得”的紅底白字巨幅展示牌撲面而來(lái)，直接明了地呈現了三大“降門(mén)檻”政策?！斑@是我們在樓市新政公布后連夜趕制的?！痹诳捶空咧写┧蟮墓ぷ魅藛T匆忙告訴記者，“比起前幾個(gè)周末，今天（5月18日）來(lái)售樓處看房的客戶(hù)明顯多了不少?！?
記者看到，廣州天河一售樓處的洽談席位座無(wú)虛席，不少家庭“拖家帶口”圍繞著(zhù)沙盤(pán)品評選房。往日，記者在這一售樓處常見(jiàn)的“一對一”服務(wù)此時(shí)顯得格外奢侈，當日大多情況是由一位工作人員帶領(lǐng)著(zhù)五六位看房客戶(hù)共同參觀(guān)介紹。
在合肥，34℃的暑天也不及看房者的熱情，記者在華潤城建望云售樓處同樣看到了絡(luò )繹不絕的來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)和幾乎座無(wú)虛席的接待區?！吧衔缫呀?jīng)接待了5組客戶(hù)，嗓子都快啞了。我們售樓處有十幾個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，平時(shí)足夠應付來(lái)訪(fǎng)，今天（5月18日）壓根忙不過(guò)來(lái)?！焙戏蕿I湖望云一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。同位于濱湖區的偉星濱江道，5月18日一天來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)80組，最高1小時(shí)接待20組。
記者來(lái)到成都錦江區南三環(huán)的一處樓盤(pán)時(shí)正值晌午時(shí)分，前來(lái)咨詢(xún)的購房者在售樓中心門(mén)外排隊入場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商采取了限流措施。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對記者表示，由于地段、配套、價(jià)格等優(yōu)勢，該項目在成都關(guān)注度一直比較高，加之近期限購政策解除，前來(lái)售樓中心了解情況的購房者增加明顯。目前，已經(jīng)取證房源只剩下幾十套，每天都有簽約成交。
在深圳，記者的朋友圈被各個(gè)項目集中發(fā)布的喜報刷屏。5月18日，位于深圳寶安中心區的住宅新盤(pán)鴻榮源胤璇開(kāi)盤(pán)結果出爐，129套房源銷(xiāo)售126套，僅剩3套房源待售，幾近“日光”，去化率98%，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額達14.9億元。新政首夜，深圳有樓盤(pán)24小時(shí)不打烊、通宵賣(mài)房，半夜11點(diǎn)、12點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)中心依然燈火通明。各樓盤(pán)銷(xiāo)售文案，均以樓市新政為噱頭，有項目承諾“喜迎新政，首付不降，30天無(wú)理由退房”。
新房市場(chǎng)被激活，前期已經(jīng)升溫的二手房市場(chǎng)更為活躍。
“今天有一段時(shí)間平臺直接崩潰了，我們判斷是訪(fǎng)問(wèn)量過(guò)大、服務(wù)器過(guò)載導致的?！焙戏蕿I湖區一位貝殼房產(chǎn)中介告訴記者，該門(mén)店5月18日帶看了10組客戶(hù)，比平時(shí)周末多一倍，“能感覺(jué)到客戶(hù)對政策的關(guān)注度很高，目前已經(jīng)有將近10個(gè)客戶(hù)向我詢(xún)問(wèn)新政的落地情況了?！?
深圳一位二手房中介透露，在5月17日當晚各地產(chǎn)中介都已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，梳理客戶(hù)名單，給業(yè)主打電話(huà)問(wèn)要不要賣(mài)房，給看房者信息確認要不要趕緊下單。他告訴記者，“晚上12點(diǎn)，家里人都睡了，我還在微信里同步回復幾個(gè)客戶(hù)的咨詢(xún)，敲定買(mǎi)房意向，半夜跟業(yè)主反饋，溝通雙方意圖?！?
“存量去化”賣(mài)方保持理性
雖然地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介等“賣(mài)方”群體加班加點(diǎn)積極把握新政熱度，但他們普遍認為被激活的購房者多是前期已有意向的剛需群體，買(mǎi)房者仍?xún)A向于繼續保持既定的“降價(jià)去化”策略。
“合肥樓市新政在5月上旬就開(kāi)始放風(fēng)，積壓了很多觀(guān)望客戶(hù)，現在政策落地，前期觀(guān)望的客戶(hù)都出來(lái)看房了?！币晃婚L(cháng)期觀(guān)察合肥樓市的資深業(yè)內人士表示，等這批客戶(hù)的需求釋放完畢，才是驗證市場(chǎng)熱度的窗口期。
積壓需求的集中釋放，這一觀(guān)點(diǎn)幾乎是各地銷(xiāo)售人員對剛剛過(guò)去周末的共識。武漢一名置業(yè)顧問(wèn)一邊喜滋滋地抱怨“今天接待了近10組客戶(hù)，嗓子都要冒煙了”，一邊向記者指出，“其實(shí)這都是去年下半年以來(lái)堆積的客戶(hù)需求”。北京一名置業(yè)顧問(wèn)也觀(guān)察到，“雖然近期客戶(hù)量有所上升，但其實(shí)除了上學(xué)和落戶(hù)的剛需，意向買(mǎi)房客戶(hù)大部分在觀(guān)望?！?
在新政發(fā)布次日，5月18日開(kāi)盤(pán)的南京中建源上九里項目，開(kāi)發(fā)商借政策熱度推出了大幅優(yōu)惠活動(dòng)，熱門(mén)戶(hù)型幾乎當日就完成去化，部分房源當天購房者需要“搖號”才能買(mǎi)到?！斑@在南京都多久沒(méi)見(jiàn)到了，這兩年可能少數特別高端的項目，由于房源稀缺還有搖號的時(shí)候，像源上九里這種項目很難想象還需要搖號?！蹦暇┴悮すぷ魅藛T楊陽(yáng)告訴記者。
“打折就賣(mài)得動(dòng)，不打折就賣(mài)不動(dòng)”，武漢硚口區一樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)直白地告訴記者，該樓盤(pán)的價(jià)格從1.7萬(wàn)元/平方米下調到1.4萬(wàn)元/平方米左右。事實(shí)上，自“五一”假期結束后的第一個(gè)工作日武漢市發(fā)布新版“漢十條”之后，武漢部分新盤(pán)的人氣就已經(jīng)提升，央行政策的調整讓不少之前看過(guò)該樓盤(pán)的客戶(hù)重新來(lái)踩盤(pán)，他這個(gè)周末接待的客戶(hù)量比上個(gè)月同期翻了一番。
“降價(jià)”也幫助成都天府新區的海倫堡玖悅府沖上本地樓市熱榜。海倫堡曾經(jīng)是成都的網(wǎng)紅樓盤(pán)，樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格一度達到2萬(wàn)元/平方米以上。不過(guò)，記者在現場(chǎng)了解到，目前該樓盤(pán)售價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，個(gè)別房源單價(jià)降幅達到6000元/平方米?，F場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示，因為是尾盤(pán)原因，開(kāi)發(fā)商要回籠資金，才給出了如此大的優(yōu)惠幅度。通過(guò)近日的促銷(xiāo)，效果顯著(zhù)，目前已經(jīng)僅剩下20來(lái)套房源。
在廣州，各樓盤(pán)也普遍繼續保持前期的優(yōu)惠政策。事實(shí)上，在記者采訪(fǎng)的一處樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員還向記者私下發(fā)送了一條特價(jià)房源的消息，稱(chēng)該樓盤(pán)近期在此前促銷(xiāo)的基礎上又給到了額外的折扣，個(gè)別房源的單價(jià)已經(jīng)下降至“5”字頭。而在去年該項目開(kāi)盤(pán)之初，項目均價(jià)還在8.5萬(wàn)元/平方米的水平。
一家大型房企廣州區域負責人告訴記者，當前開(kāi)發(fā)商的任務(wù)重心還是去化，對于政策帶來(lái)的熱度提升，開(kāi)發(fā)商顯然是樂(lè )見(jiàn)的，但也不會(huì )貿然坐地漲價(jià)?！艾F在還是買(mǎi)方市場(chǎng)，貿然漲價(jià)對客戶(hù)而言觀(guān)感太差，而且現在各大項目競爭激烈，漲價(jià)無(wú)異于將客戶(hù)推向別的項目?！?該負責人明確表示。
相比存在去化、資金回籠壓力的地產(chǎn)商，部分二手房業(yè)主出現了一些看漲、惜售的心態(tài)?！斑@兩天不少二手房業(yè)主都開(kāi)始重估自家樓盤(pán)價(jià)值，不再一味降價(jià)拋房，有的甚至直接撤房不賣(mài)了?！?南京的一名中介告訴記者，“比如南京河西南的天鵝堡花園，我一直在幫業(yè)主賣(mài)一套建面約161平方米二手房，前期掛牌價(jià)700萬(wàn)元出頭，已經(jīng)算是該樓盤(pán)這個(gè)戶(hù)型最便宜的價(jià)格了，昨天業(yè)主告訴我，把房子撤下來(lái)，暫時(shí)先不賣(mài)了?！?
不過(guò)，多數中介還是建議二手房業(yè)主理性行事?！斑@個(gè)時(shí)候漲價(jià)是不明智的，對于一些掛牌價(jià)偏高的業(yè)主，我們還會(huì )勸他們下調一些價(jià)格，趁這個(gè)時(shí)機盡快脫手?！币晃恢薪槿耸扛嬖V記者。
去庫存政策要應出盡出
4月30日，中央政治局會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。在5月17日召開(kāi)的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議上，國務(wù)院副總理何立峰強調，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。
國家統計局最新披露的數據顯示，截至4月末，全國商品房待售面積7.45億平方米，同比增長(cháng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(cháng)24.5%。據中指研究院統計，從已取預售證未售庫存來(lái)看，截至2024年4月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.36億平方米，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，可售庫存出清周期為20.6個(gè)月，已達到上一輪“去庫存”以來(lái)出清周期的高點(diǎn)。在四個(gè)一線(xiàn)城市中，除上海外的“北、廣、深” 庫存出清周期也均超過(guò)了20個(gè)月。
中信證券團隊解讀稱(chēng)，順利實(shí)現保交房的前提是房?jì)r(jià)企穩，房?jì)r(jià)企穩的關(guān)鍵是消化存量房源，消化存量房源的最有效辦法是推動(dòng)市場(chǎng)交易復蘇，鼓勵合理置業(yè)需求釋放。正因為市場(chǎng)化交易仍然是消化存量最主要的方式，這需要配合需求側政策“應出盡出”。
事實(shí)上，與前期樓市政策釋放較多的二線(xiàn)城市相比，周末一線(xiàn)城市樓市的表現相對冷靜，或與當地樓市政策仍限制較多不無(wú)關(guān)系。
在北京，一線(xiàn)銷(xiāo)售人士告訴記者，“周末看房的人確實(shí)多了，但目前對成交影響不大?！?在上海，新政出臺后，看房客相對多了，也表達了認購意向，但下單仍在等待政策落地?！澳壳?，上海首套房商貸利率為3.85%，南京等城市已降低到3.45%。上?，F在購買(mǎi)首套首付比例還是三成，即便后續降到15%還款壓力也很大，商貸利率的下調才能實(shí)實(shí)在在地降低購房成本?！庇匈彿空呓忉屃俗约旱挠^(guān)望情緒頗具有代表性。
首付比例方面，去年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%之后，多數城市均已選擇執行20%、30%底線(xiàn)政策，不過(guò)北上廣深等8個(gè)城市首付比例仍然較高，上海二套房保持五成首付。利率方面，截至4月末，全國343個(gè)城市中已經(jīng)有67個(gè)取消首套房貸率下限，4月個(gè)人住房新發(fā)放貸款利率為3.7%，比上月低2個(gè)基點(diǎn)，處于歷史低位。不過(guò)，一線(xiàn)城市首套房商貸利率仍保持在3.85%左右水平。
“一線(xiàn)城市本身需求量是有的，未來(lái)一方面看本次金融政策組合拳會(huì )多大程度上在上海落地；另一方面關(guān)注原有的限制性政策是否會(huì )繼續定向寬松。政策都是靈活的，就看希望以什么力度來(lái)實(shí)施。具體實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)可能比三四線(xiàn)城市晚一點(diǎn)，比如一兩周內?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉表示。
此外，相較當下激活購房者熱情的“降門(mén)檻”政策，有相當部分的受訪(fǎng)房企人士對后續“保障性住房再貸款”、收回存量土地等去庫存政策的落地抱有更高期待?！氨据喺邔彿空呓甸T(mén)檻的力度確實(shí)超越預期，不過(guò)保障性住房再貸款政策的實(shí)施，將對樓市供需關(guān)系的影響更為立竿見(jiàn)影，或許對于房?jì)r(jià)企穩有更大的幫助?！?
“保障性住房再貸款”是新創(chuàng )設的結構性貨幣政策工具。5月17日，央行副行長(cháng)陶玲明確，保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
在2023年，央行曾設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過(guò)直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過(guò)程中，初步統計目前各城市公布的計劃收購住房已超過(guò)1萬(wàn)套。
今年4月，鄭州市即率先試行“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”模式。貝殼研究院鄭州分院數據顯示，4月份鄭州新房成交量47.14萬(wàn)平方米，折合3916套，成交量整體與上月保持持平，網(wǎng)簽均價(jià)結構性上漲。貝殼研究院鄭州分院分析師認為，“二三季度改善需求充分釋放，不僅會(huì )體現在新房市場(chǎng)，二手房可能也超預期，從二季度開(kāi)始改善需求會(huì )逐步接力市場(chǎng)?！?
除了收購存量住房，閑置土地也將擁有新的回收途徑。在吹風(fēng)會(huì )上，自然資源部副部長(cháng)劉國洪表示，自然資源部準備出臺政策，明確支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無(wú)力繼續開(kāi)發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣(mài)中流拍的土地。
申萬(wàn)宏源高級宏觀(guān)分析師屠強、王勝指出，相比于降首付、降息等直接刺激地產(chǎn)需求的政策，無(wú)論是“保交樓”直接穩定房企信用融資，還是收購房企存量土地和房產(chǎn)等去庫存政策，甚至包括近期集中推動(dòng)的房地產(chǎn)“以舊換新”，都是能最直接作用于房企流動(dòng)性、穩定供給的政策，有助于信用風(fēng)險的緩和，進(jìn)而緩和居民對于住宅交付的擔憂(yōu)，將地產(chǎn)剛需和高額儲蓄逐步釋放，促進(jìn)地產(chǎn)銷(xiāo)售回升。
（證券時(shí)報記者梅雙、王一鳴、曹晨、李映泉、陳英、李小平、唐強、劉茜、陳澄、葉玲珍、趙黎昀、劉燦邦、孫憲超、黃翔、王小偉也參與采寫(xiě)）
